洛阳限价、呼市挤泡沫、苏州扩大限售,房价终于要降了吗?

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阅读模式 15:53:17 小麦理想生活

从西安、苏州,到最近的洛阳、呼和浩特,调控升级从二线城市蔓延至三线城市,说明房价上涨过快必然引起监管的注意。据国家统计局数据,截至6月,全国70大中城市新建商品住房房价同比上涨幅度最大的城市分别是西安、呼和浩特、秦皇岛、大理和洛阳。

古有“洛阳纸贵”,今有“洛阳房贵”。近日,有洛阳市民在百姓呼声网上投诉称,洛阳房价涨幅全国第一,不知道政府有调控措施没?对此,洛阳住房保障和房产管理局给出了明确的答复:各房地产开发企业目前在售项目以2019年4月签约均价为基准价,再售房源价格原则上均不得高于该基准价。

同为三线城市的呼和浩特市近日也对连续上涨的二手房出手,整顿和规范中介行业。前不久,苏州进一步扩大了限售范围,要求二手房满五年后才可转让。二三线城市相继加码楼市调控,后续哪些城市或跟进?这对房地产市场走势有何影响?普通买房人该如何决策?

调控加码,涨幅过大城市都得小心

国家统计局最新数据显示,今年6月,洛阳新房价格环比上浮2.5%,居全国第一。随着房价的不断上涨,土地市场也跟着一路升温。据报道,今年1月,洛阳土地楼面价为4506.55元/平方米,到了6月就涨到了7005元/平方米,半年涨幅达55%。

看到地市、房市同升温,当地刚需购房者非常焦虑,政府也不得不再次祭出“限价”大招。据了解,2017年洛阳市曾出台限价政策,但该政策已于2018年到期。据了解,目前洛阳市已经暂停网签,开发商端口暂时关闭。

距离洛阳八百多公里的呼和浩特同样也因楼市过热引起了监管的注意。6月,呼和浩特新房同比上涨22.2%,二手房涨幅连续8个月全国第一。这次呼和浩特并没有对新房下手,而是瞄准了二手房,从经纪行业入手进行市场秩序管控。

从西安、苏州,到最近的洛阳、呼和浩特,调控升级从二线城市蔓延至三线城市,说明房价上涨过快必然引起监管的注意。据国家统计局数据,截至6月,全国70大中城市新建商品住房房价同比上涨幅度最大的城市分别是西安、呼和浩特、秦皇岛、大理和洛阳。

另据易居研究院最新发布的《中国百城房价指数报告》显示,2019 年 1-6 月份,100 个城市中有 12 个城市步入到“房价过热”区间,其中中山房价涨幅最大,达到 47%的水平。也就是说,这些城市后续都有调控升级的可能性。

“房住不炒”定位不变,调控或继续加码

房价快速上涨与住宅的供求关系密切相关,这些年我国各大城市人口流入加快,个别城市存在住宅供小于求的情况。

但洛阳和呼和浩特两座城市的人口增长并不明显。数据显示,2018年末,洛阳总人口713.67万人,只比上年末增加3.53万人。而呼和浩特市2018年末,全市常住人口312.6万人,比上年增加1.1万人。从2014年开始,呼市常住人口的增速开始下滑,而2018年1.1万人的增长值是近10年来的最低值,还不到2017年的一半。今年初,为了吸引人才,呼和浩特推出了“大学生半价买房”的政策。

因此,很难说是刚需购房需求激增导致了两座城市房价快速上涨。只有另一种解释或许更合理:限购政策“缺席”为两地房地产炒作留下了空间。近日,呼和浩特市房地产中介协会发布的通知中特别提到,“不得与投机炒房团伙串通,谋取不正当利益”,这从侧面说明,呼和浩特市二手房领域或存在部分中介机构垄断房源、炒作房源等做法。

一个限价,一个规范市场秩序,说明无论是几线城市,房住不炒的定位不会动摇,即使是“因城施策”也不能让房价无限制地上涨。近期河南开封限售松绑一日游也表明,就算政府有放松调控的意愿,现实中仍会面临巨大的舆论压力。

房价调控不达预期的,政策还有可能继续加码。7月24日,5月已收紧政策的苏州再次升级调控,扩大了新房和二手房的限售范围。新房限售期为3年,二手房限售期为5年,彻底让炒房客的“摇钱树”变成了“冻产”。

6成城市库存上涨,政策高压或促房企降价

在持续不放松的楼市调控政策下,全国房地产库存出现了回升。易居研究院发布的《100城住宅库存报告》显示,百城库存规模保持了连续 7 个月的同比增长态势,有 61 个城市库存出现了同比正增长。

今年上半年一线城市供应放量,库存同比连增 13 个月。二线城市之前销售较为火爆,库存降得快,但最近两个月出现了同比正增长,说明二线城市库存基本面也在发生变化。三四线城市保持连续 8 个月的同比正增长态势,库存去化压力略有增加。 一面是政策持续高压或继续收紧,一面是连续攀升的库存规模,这意味着下半年房价面临下调的压力。

易居研究院智库中心研究总监严跃进预测,三季度政策面依然较紧,库存上升的概率加大,各城市降价促销的动作会明显增加。

中原地产首席分析师张大伟表示,下半年的机会均比上半年要好很多。对于购房者来说,选择优质城市、优质项目,在未来三个月会容易很多。至于买不买房,还是看购房者的首付能力、还贷能力,选择一二线城市的优质资产。

最后提醒非刚需购房者,虽然下半年可能会出现一些不错的资产,但考虑到“房住不炒”政策稳定,未来房价上涨空间有限,现在投资到底划不划算还需细细思量。

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